Wywiad z dr Grzegorzem Mizerskim - Prezesem Zarządu Omega Capital
REIT to mało znany w Polsce instrument inwestycyjny wykorzystywany przez wielu inwestorów na świecie. Na ten temat rozmawiamy z Prezesem Zarządu Omega Capital - dr Grzegorzem Mizerskim.
Andrzej Jelinek - TKF: Czym są real estate investments trusts (REITs)?
Grzegorz Mizerski - Omega Capital: REITs to specjalistyczne fundusze dywidendowe inwestujące wyłącznie w nieruchomości komercyjne, czyli takie które przeznaczone są na wynajem. REITs emitują jednostki udziałowe i w ten sposób pozyskują kapitał od inwestorów, za który nabywają wybrane nieruchomości generujące przychody z czynszów. Inwestor nabywający jednostki udziałowe wyemitowane przez REIT staje się automatycznym współwłaścicielem nie jednej nieruchomości, ale całego portfela nieruchomości. Główną cechą odróżniającą REITs od innych podmiotów jest zwolnienie z podatku dochodowego (CIT), pod warunkiem wypłaty większości swoich zysków akcjonariuszom w formie dywidend. Można powiedzieć, że są to klasyczne nieruchomościowe fundusze rentierskie, których działalność wspiera państwo, przyznając im specjalne zwolnienie podatkowe.
AJ: Czy mógłby Pan porównać bezpośrednią inwestycję w nieruchomości i inwestycję w REITs?
GM: Mimo, że obie formy dotyczą inwestowania w nieruchomości, to jednak istotnie się różnią. Pierwsza, podstawowa różnica związana jest z kapitałem wejściowym. Inwestycja bezpośrednia w nieruchomość wymaga zaangażowania relatywnie wysokiego kapitału początkowego – rzędu setek tysięcy, milionów czy nawet dziesiątków milionów złotych. W przypadku REITs inwestycja jest możliwa już od kilkudziesięciu USD czy EUR (jeśli inwestor samodzielnie kupuje instrument udziałowy wyemitowany przez wybrany REIT) lub kilkudziesięciu tysięcy złotych, jeśli inwestycja odbywa się za pośrednictwem specjalistycznego funduszu inwestycyjnego. Drugą, ważną kwestią, jest dostęp do najlepszych nieruchomości komercyjnych na świecie, a to one decydują o zyskowności inwestycji. Inwestor w Polsce, inwestujący bezpośrednio, nie ma możliwości kupna atrakcyjnych nieruchomości czy np. zakupu udziału w Empire State Building – amerykańskiej ikony rynku nieruchomości. W przypadku inwestycji pośrednich (via REITs) jest to możliwe. Dalej, inwestor nie musi zajmować się nadzorem nad inwestycją, jak to ma miejsce w przypadku inwestycji np. w mieszkanie na wynajem. Kolejna różnica związana jest z zakończeniem inwestycji: W przypadku bezpośredniego zakupu nieruchomości, czas jej późniejszej sprzedaży może trwać latami, a jeśli ktoś chce szybko ją spieniężyć, musi liczyć się z możliwością straty, nie mówiąc o wysokich kosztach transakcyjnych przy zakupie jak i sprzedaży. W przypadku REIT-ów, taki problem nie występuje. Instrumenty udziałowe emitowane przez zagraniczne REITs notowane są na największych giełdach świata, co oznacza, że wyjście z inwestycji może odbyć się z dnia na dzień. Np. w przypadku amerykańskich REITów dzienny, obrót giełdowy tymi instrumentami wynosi ponad 7 mld USD. Następnym ważnym elementem jest rzetelność wycen.W nieruchomościach bywają one przestarzałe i nie oddają rzetelnie aktualnej wartości. Wycena REITów odbywa się on-line i jest ustalana przez rynek na giełdzie papierów wartościowych. Istotna różnica dotyczy też ryzyka koncentracji. W przypadku zakupu pojedynczej nieruchomości inwestor „kupuje” ryzyko związane z jego lokalizacją. Niewiele może zrobić, jeśli okaże się, że zakup nie był trafny lub w okolicy nastąpiły zmiany strukturalne (np. otwarcie silnej konkurencji). REIT-y zapewniają niemal idealną dywersyfikację, bowiem w portfelach amerykańskich funduszy rentierskich są setki, a często nawet tysiące nieruchomości. No i „last but not least” – zyskowność. Kupując np. mieszkanie na wynajem można uzyskać obecnie 2-4% zysku rocznie przy pełnym zaangażowaniu czasowym i emocjonalnym, czyli wysokich tzw. kosztach alternatywnych. Natomiast przy tej samej kwocie inwestycji zysk z REIT-ów powinien być wielokrotnie wyższy, zazwyczaj przekracza 8% średniorocznie. Warto dodać, że w przypadku US-REITs stopa zysku wynosi średnio 12% rocznie. Biorąc pod uwagę wszystkie te różnice nie powinien dziwić fakt, że papiery udziałowe amerykańskich REITów posiada ponad 80 mln Amerykanów, którzy zapewniają sobie w ten sposób dochód pasywny. Powstaje więc pytanie: czy oni wszyscy się mylą? Nie chciałbym być źle zrozumiany - bezpośrednie inwestycje w nieruchomości potrafią przynosić atrakcyjny zysk i są popularnym sposobem budowania bogactwa, natomiast REIT-y to także atrakcyjna klasa aktywów, którą warto rozważyć jako składową portfela inwestycyjnego.
AJ: Jaka jest popularność REIT-ów na świecie?
GM: REITy funkcjonują na świecie od 1960 roku. Pierwszym krajem, który wprowadził tę konstrukcję inwestycyjną były Stany Zjednoczone Ameryki Płn, kiedy to prezydent Eisenhower podpisał specjalną ustawę REIT Act. W 1969 roku, REITy zostały wprowadzone w Holandii, kilka lat później umożliwiono funkcjonowanie takim podmiotom w Australii. Obecnie fundusze rentierskie typu REITs działają w blisko 40 państwach, w tym w Wielkiej Brytanii, Niemczech, Włoszech, Hiszpanii, Bułgarii, Litwie, Kanadzie, Brazylii oraz kilku krajach Azji i Oceanii. W tych wszystkich państwach działa blisko 1 500 publicznych (czyli notowanych na lokalnych giełdach papierów wartościowych) REITów, a ich łączna kapitalizacja giełdowa przekroczyła już 1,5 biliona USD. W samych USA jest ponad 220 takich podmiotów, a zyski z nich otrzymuje już ponad 80 mln Amerykanów (tj. ponad 40% gospodarstw domowych i ponad 50% wszystkich pracujących w tym kraju). W Europie z dobrodziejstw REITów korzysta już kilkanaście milionów inwestorów, w tym Norwegowie, bowiem ich Państwowy Fundusz Emerytalny – największy fundusz emerytalny na świecie, zainwestował już w latach 90-tych XX w. kilkadziesiąt miliardów dolarów w instrumenty udziałowe wyemitowane przez 150 US-REITs.
AJ: Jak wygląda proces przebiegu inwestycji w REITs?
GM: Możliwe są dwie formy inwestycji. Pierwsza, trudniejsza, polega na samodzielnej selekcji REITów i zakupie wybranych instrumentów – ten sposób zalecany jest dla zaawansowanych inwestorów giełdowych. Pozostałym inwestorom polecam rozważenie inwestowania za pomocą specjalistycznych funduszy inwestycyjnych, które posiadają wiedzę i doświadczenie w tym zakresie. Jest to sprawdzona i optymalna forma inwestowania w REITs. Tylko w samych USA takich funduszy specjalistycznych jest ponad 200.
AJ: Jakie są średnie historyczne wyniki inwestycji w REITs?
GM: Te zyski są różne, w zależności od rynków. I tak w USA, zyski sięgają ok. 12% i jest to średnia z ostatnich 40 lat. W Europie, zyski z REIT-ów europejskich są niższe i w okresie od 2000 roku wynoszą ok. 8,5% rocznie. Jeśli chodzi o wyniki na indywidualnych REIT-ach, to ostatnio najbardziej rentowne są tzw. data center REITs, które korzystają na rozwoju mediów społecznościowych i e-commerce. Zyskownymi sub-segmentami są także REITy inwestujące w infrastrukturę telekomunikacyjną (np. maszty radiowe), ochronę zdrowia (szpitale, domy senioralne i laboratoria medyczne) oraz tzw. timber REITs – zajmujące się uprawą lasów i przetwarzaniem drewna.
AJ: Na czym zarabia inwestor?
GM: Inwestor zarabia na dwóch elementach. Pierwszy, to dywidenda jaką otrzymuje, a ona z kolei oparta jest na przychodach czynszowych z najlepszych nieruchomości komercyjnych. REITy amerykańskie - jako klasa aktywów - wypłacają średnio najwyższe dywidendy na świecie – stopa dywidendy sięga średnio 5%. Drugim elementem jest przyrost ceny instrumentów udziałowych, które notowane są na giełdach papierów wartościowych, tak jak akcje np. PKO BP czy PKN Orlen. Bardzo często, przyrost ceny jest wyższy niż stopa dywidendy. Dla przykładu, w 2017 roku, w USA, kilkadziesiąt REITów zarobiło dla inwestorów nawet ok. 30% w skali roku. Chcę podkreślić, że to był wyjątkowy rok dla niektórych REITów, a średni poziom całkowitego zysku to ok. 11-12% w skali roku. Co do dywidend, to podkreśliłbym ich stabilność i powtarzalność wypłat, które tworzą wysoką „jakość” tej klasy aktywów. To papiery, które mogą zapewnić atrakcyjny dochód pasywny, tak lubiany przez nas wszystkich.
AJ: Dla jakiego typu inwestora jest przeznaczona ta forma inwestycji (jaką tolerancję ryzyka powinien mieć klient chcący zainwestować w REITs)?
GM: Instrumenty udziałowe funduszy rentierskich to unikatowa klasa aktywów. To coś pomiędzy obligacjami (bo wypłacają stały quasi-kupon), a akcjami (bo dają możliwość zarobienia na wzroście ich cen). Rekomendowane są dla tych, którzy po pierwsze unikają ryzyka, po drugie interesuje ich poziom zysku na poziomie 6-12% średniorocznie, i po trzecie mają perspektywę wieloletnią. To dobry instrument, który można użyć jako np. zabezpieczenie dla dzieci tak, aby wchodząc w dorosłość miały już swój kapitał na start, czy do budowy własnego dodatkowego źródła emerytury prywatnej, bo jak wszyscy wiemy na nasz ZUS nie należy zbytnio liczyć. Amerykanie tak już się przyzwyczaili do stałych wypłat z REITs (dywidendy wypłacane są nawet miesięcznie), że utrzymują w portfelach REITy od „urodzenia” do późnego wieku. REITy są popularne głównie ze względu na stabilne i przewidywalne wypłaty zysków. Dlatego, powszechnie przyjmuje się, że każdy inwestor część swego portfela powinien mieć ulokowaną w tej klasie aktywów. Jaką część? To już kwestia indywidualnych preferencji inwestorów. Osobiście uważam, że to jest lepszy instrument niż zwykłe akcje, certyfikaty inwestycyjne FIZ-ów, fundusze akcyjne/mieszane czy ubezpieczenia na życie z funduszami inwestycyjnymi, chociażby z powodu niższych opłat i stabilnych wypłat.
AJ: Jakie ryzyko niesie za sobą ta forma inwestycji?
GM: Chciałbym podkreślić trzy ważne rzeczy: ryzyko, czas oraz indywidualne preferencje inwestora. Trzeba zauważyć, że nie ma tzw. inwestycji bezpiecznych. Wielką nieuczciwością wg mnie jest obiecywanie inwestorom np. gwarantowanej stopy zwrotu na poziomie 7-8% rocznie przez 10 lat z nieruchomości na wynajem. To jest niemożliwe, bo nikt z nas nie zna przyszłości i w związku z tym nie można obiecywać jakichkolwiek gwarancji. Występują cykle koniunkturalne, które powodują, że np. kursy akcji zachowują się różnie. I tak jest też w przypadku publicznych czyli giełdowych REIT-ów amerykańskich: kursy tych instrumentów podlegają zmienności i wahaniom. To jest podstawowe ryzyko. W okresie wielkiego kryzysu 2008-2009 większość kursów REITów, tak jak akcje innych spółek giełdowych obniżyło się o 10%-50%, przy czym najbardziej spadły notowania funduszy inwestujących w centra handlowe (tzw. mall REITs). Co ciekawe, w przypadku magazynów samoobsługowych (self-storage REITs), kursy nieznacznie wzrosły w tym okresie. Należy powiedzieć, że zmienność notowań instrumentów udziałowych tych funduszy mierzona odchyleniem standardowym jest niższa niż innych spółek giełdowych, bowiem ryzyko ogólne jest niższe. Związane jest to ze specyfiką tej klasy aktywów, która znajduje się gdzieś pomiędzy obligacjami a akcjami, wypłaca systematycznie dywidendy, co stabilizuje notowania. Tak właśnie było pamiętnym okresie 2008-2009, kiedy to amerykańskie REITy, mimo głębokiej bessy systematycznie wypłacały dywidendy. Dzięki temu, kursy tych podmiotów już w II połowie 2008 roku zaczęły szybko wracać do poziomu sprzed kryzysu. Warto analizować historyczne stopy zwrotu różnych klas aktywów w długich okresach, bo to pokazuje jak stabilne i bezpieczne są te inwestycje. W przypadku amerykańskich REIT-ów – w okresie ostatnich 40 lat tj. pomiędzy 1972-2017 rokiem przyniosły inwestorom średnią stopę zwrotu na poziomie ok. 12% rocznie. Odbyło się to m.in. w okresie wielkiej inflacji w USA (początek lat 80-tych XX w.), kiedy to stopy procentowe sięgały 14% rocznie oraz wielkiego kryzysu sub-prime lat 2007-2008. Zaleca się, aby inwestor przyjął horyzont kilkuletni tak, aby ewentualny spadek kursów jednostek spowodowany np. wyższą inflacją nie odbił się na wyniku inwestycji. Kluczowy jest fakt, że REITy wypłacają stabilne dywidendy, bez względu na sytuację na giełdach. Nie jest więc, tak ważne jak w przypadku innych aktywów np. akcji czy funduszy akcyjnych, czy jest hossa czy bessa. Nieruchomości komercyjne w portfelach zarabiają w każdym okresie, bo są wynajmowane, a czynsz z nich musi być wypłacany. Obowiązkowo wypłacane dywidendy stabilizują kursy jednostek udziałowych, dlatego REITy mają charakter defensywny, co jest bardzo pożądane przez inwestorów, którzy unikają ryzyka. Z jednej strony jest ono ograniczone poprzez stabilne wypłaty dywidend, a z drugiej przez wysoką płynność tych instrumentów – tak jak wspominałem wcześniej - wyjście z inwestycji jest bardzo łatwe.
AJ: Na stronie internetowej piszą Państwo, że chcą aby inwestorzy poznali moc dywidend z najlepszych nieruchomości komercyjnych na świecie. Mógłby Pan rozszerzyć to sformułowanie w kontekście REIT - ów?
GM: REITy posiadają w swoich portfelach najlepsze nieruchomości na świecie. I to nie jest tylko slogan reklamowy. W ich portfelach znajdują się najlepsze galerie handlowe, biurowce, szpitale i przychodnie, centra danych i infrastruktura, magazyny, obiekty handlowe i przemysłowe. Obiekty te znajdują się w najlepszych lokalizacjach, mają najlepszych najemców, są często wynajęte prawie w 100%, na wynajem których, obowiązują wieloletnie umowy: piętnasto - czy nawet dwudziesto-letnie, z których przychody zabezpieczone są poprzez tzw. klauzule indeksacyjne. REITy zagraniczne dokonują starannej selekcji i nabywają w imieniu swoich inwestorów najlepsze nieruchomości komercyjne lub takie, które mają potencjał być najlepsze. Taką amerykańską ikoną jest np. jeden z najwyższych biurowców świata - Empire State Building w Nowym Jorku, który jest w portfelu jednego z amerykańskich REITów. Dla ilustracji jakości nieruchomości podam kilka przykładów z naszego rynku. Otóż najlepsze polskie galerie handlowe zlokalizowane w Warszawie tj. Galeria Złote Tarasy, Galeria Mokotów, Galeria Arkadia i Galeria Wileńska są już od dawna w portfelu francuskiego REITa (Unibail - Rodamco), a zyski z wynajmu lokali handlowych w tych galeriach zasilają portfele francuskich emerytów. I kolejny przykład: amerykański REIT industrialny - ProLogis - jeden z liderów na tym rynku w USA, jest już od dawna właścicielem wielu magazynów i centrów logistycznych w Polsce, w najlepszych lokalizacjach, obsługujących najlepszych klientów działających w naszym biznesie. Inny amerykański REIT – WP Carey, jest właścicielem obiektów handlowych wynajmowanych przez znaną polską sieć supermarketów OBI. Te przykłady pokazują jakość portfela nieruchomości REIT-ów. Nie może więc dziwić, że wypłaty dywidend są stabilne, skoro nieruchomości te wynajmowane są przez tak dobrych najemców. Dlatego, nasze hasło reklamowe brzmi następująco: „Poznaj moc dywidend z nieruchomości” – jest ich dużo i są wypłacane systematycznie, bez względu na koniunkturę rynkową.
Na koniec chciałbym dodać, że to imponujące, że istnieje zyskowna, sprawdzona i ciekawa klasa aktywów, powszechnie akceptowana za granicą od wielu dziesiątków lat, która tak naprawdę jest na wyciagnięcie ręki także dla polskich inwestorów. Zachęcam wszystkich, do zdobywania informacji na temat REITs i do poznania ich specyfiki. Misją firmy, którą kieruję jest właśnie dostarczanie wiedzy na ich temat oraz stworzenie atrakcyjnej alternatywy dla polskich inwestorów nie tylko dla tych, którzy samodzielnie inwestują w nieruchomości, bo jestem pewien, że ta klasa aktywów spodoba się także w Polsce.